Mgr. Michaela Sigmundová, Ph.D., Milan Ženčák

Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník upravuje v § 1297 služebnost užívání bytu. Právní úprava se tímto způsobem vrátila po více než šedesáti letech k rozlišování služebností a reálných břemen. Za předchozí právní úpravy před 1.1.2014 se jednalo o smlouvy o zřízení věcného břemena. Podstatou služebností je to, že vlastník věci musí ve prospěch jiné osoby něco trpět, případně se něčeho se zdržet. Reálná břemena naopak zavazují vlastníka věci k tomu, aby ve prospěch oprávněné osoby něco konal nebo poskytoval. Historickým příkladem reálného břemene byly povinnosti spojené s výměnkem, např. dodávat výměnkáři každý týden určité množství mléka od krávy, mouku, část sklizně z pole apod. Příklad takového smluvního ujednání ve prospěch výměnku z dávné historie si můžeme přečíst zde:

Léta Páně 1761 dne 15. srpna za purgmistra staršiho Balcara Lužanskyho, fojta Ondry Zbožinka a jinych spolu přísežnych v dědině Bolelouci.

Vzal jest chalupu Josef Buchta, kterů jemu otec Matěj Buchta k dědičnimu uživáni dobrovolně jest pustil se všim starodávnym příslušenstvim za sumu soukupni jedno sto třicet hřiven it est (to je) 130 hř. zl. na ten způsob, aby takovů chalupu dědičně užival a napadnikum (věřitelům) svým po 2 hřivnách poletně (půlročně) vyplácel.

Při kteréž to chalupě jemu otec jednu kobylu, vůz, pluh a brány jest zanechal a to z příčiny tej, aby ujimatel z ohledu toho všechny dluhy ze strany na sebe vzal a je vyplatil.

Otec Matěj Buchta pak sobě jest vyminil chalůpku, komurku a chliv, ostřice do pul dulka a rolu „Zlatinku“, jakož i kousek zahrady až po hrušky, kteréž hrušky otcovi taky patřiti mají – až do jeho i ženiny smrti využívat může. Kteroužto roli výminku hospodář jemu otcovi i obdělávat musí. On však výminkář z roli patřící kontribuci (peněžní dávka, daň) odvádět povinen býti má. K tomu dovoluje soukup Martinovi, bratrovi svému, aby on sobě v jeho místě světničku s chlivem vystavěl a v ni do jeho i ženiny smrti bydleti mohl. Kdežto po jejich obůch smrti ta světnička s chlivem zase již k chalupě připadne. Co se pak zaplacenosti otce dotýče, takovů synovi Martinovi docela zadává, aby jemu od soukupa časem svým vyplacena byla. Za ujimatele jeho dobrého hospodářstvi ruči celá obec boleloucká.

V Tovačově Anno et die ut Supra

Smlouvy o zřízení služebnosti bytu se většinou uzavírají v souvislosti s darováním nemovitých věcí. Jde o situace, kdy například starší rodiče mají zájem do budoucna uspořádat za svého života právní poměry k domu nebo k bytové jednotce, ve které žijí a převádí tyto nemovité věci na své potomky nebo i vnuky. Dalším důvodem uzavření těchto smluv bývá fakt, že stávající vlastník již nestačí zajišťovat svými vlastními silami péči o dům či bytovou jednotku a potřebuje od svých potomků výpomoc ve stáří a nemoci. Pokud se už někdo rozhodne k tak závažnému kroku, jako je darování domu či bytové jednotky, v nichž prožil většinu svého života, měl by dobře zvážit všechny okolnosti i možné následky tohoto právního jednání. Jakmile jednou dojde k darování nemovité věci, je velice obtížné domáhat se zpětně nabytí takové nemovité věci. Bohužel se někdy stává, že do doby darování jsou vztahy v rodině pozitivní. Jakmile ale dojde k převodu, nový vlastník dává najevo, že on je zde novým pánem a dárce může začít litovat svého kroku. O tom jsem psala ve svém předchozím příspěvku „DAROVÁNÍ“.

Předmětem smlouvy o zřízení služebnosti bytu je závazek povinné smluvní strany zřídit ve prospěch oprávněné smluvní strany k tíži nemovité věci služebnost doživotního výlučného a bezplatného užívání včetně jejího příslušenství, součástí a vybavení. Služebnost užívání bytu může být sjednaná i za úplatu, ale mezi blízkými příbuznými se sjednává služebnost zejména bezúplatnou formou. Oprávněná smluvní strana pak takto zřízenou služebnost přijímá a povinná smluvní strana jako vlastník služebné nemovitosti se zavazuje tato omezení strpět a umožnit oprávněné smluvní straně nerušený výkon jejích práv.

Povinná smluvní strana musí umožnit oprávněné smluvní straně volný přístup do nemovité věci, která je předmětem takové služebnosti. Oprávněná smluvní strana smí užívat všechny nemovité věci společně s jejich součástmi a příslušenstvím. Ve smlouvě se pak specifikuje, z čeho konkrétní nemovitá věc sestává např. kuchyně, WC, koupelny, obývacího pokoje, ložnice, pokoje a spíže. Vlastníkovi nemovité věci pak náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu či bytové jednotky, na které se služebnost bytu nevztahuje. Vlastník nemovité věci je povinen hradit náklady spojené s údržbou a opravami této nemovité věci a udržovat ji v dobrém stavu. Oprávněná smluvní strana ze služebnosti se ve smlouvě zavazuje hradit své vlastní náklady vznikající při užívání nemovité věci např. elektřinu, plyn, poplatky za televizi a rozhlas. Ve smlouvě je pak zakotveno, že služebnost doživotního užívání nemovité věci oprávněnou smluvní stranou vznikne zápisem do veřejného seznamu vedeného u příslušného katastrálního úřadu. Znamená to tedy, že smlouva by měla být vyhotovená v listinné podobě se všemi náležitostmi, které vyžaduje zákon, aby byla veškerá práva oprávněné osoby soudně vymahatelná a vůči třetím osobám prokazatelná výpisem z evidence katastru nemovitostí. Smrtí oprávněné smluvní strany služebnost užívání bytu zaniká. Výjimkou může být skutečnost, že služebnost byla při svém zřízení vztažená i na dědice oprávněné osoby, většinou se bude jednat o pozůstalého manžela a jeho děti. Dobu, na kterou byla zřízena služebnost, lze ujednat i tak, že služebnost zanikne, dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku. Služebnost zaniká také trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit oprávněné osobě například z důvodu demolice. Při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo dokonce zrušení služebnosti, ale za přiměřenou náhradu. Smluvní strany se také mohou po čase dohodnout na tom, že služebnost zapsanou ve veřejném seznamu zruší a služebnost zanikne výmazem z evidence katastru nemovitostí.

Výměnek

Smlouva o výměnku je upravená v § 2707 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Na základě smlouvy o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou. Nabyvatel nemovité věci se pak zavazuje takové zaopatření poskytnout. Aby měl budoucí výměnkář jistotu bydlení a zajištění poté, co nemovitou věc převede na budoucího vlastníka, umožňuje zákon zapsat existenci budoucího výměnku do evidence katastru nemovitostí ještě před převedením nemovité věci na budoucího nabyvatele.

Osoba zavázaná k výměnku je povinná přispět pomocnými úkony výměnkáři, pokud to nezbytně potřebuje v nemoci, při úrazu nebo v podobné nouzi. Tak bude osoba zavázaná k výměnku činit, i když to při zřízení výměnku nebylo výslovně ve smlouvě ujednáno. Této povinnosti se může zprostit, pokud výměnkáři zajistí umístění ve zdravotnickém či obdobném zařízení. Náklady na pobyt v takovém zařízení ponese výměnkář ze svého, ledaže se k jejich úhradě zavázal vlastník nemovité věci. Pokud by došlo ke zničení stavby, v níž je výměnkáři vyhrazeno obydlí, osoba zavázaná k výměnku musí výměnkáři opatřit náhradní bydlení, a to na vlastní náklad. Výměnek je také možné zřídit pro oba manžele současně. Jestliže by jeden z nich zemřel, právo na výměnek zůstává dál ve prospěch pozůstalého manžela. Právo výměnku nelze postoupit na jinou osobu a také nepřechází na dědice výměnkáře.

Volba smluvního typu závisí na tom, jaké zajištění své osoby si přeje vlastník nemovité věci v budoucnosti. Smlouva o výměnku není zatím příliš rozšířená, to se však může časem změnit, jakmile se rozšíří povědomost o existenci této smlouvy a občané ji začnou využívat.